"Mükemmel fırsat": Piyasa ucuz ve sorunlu dairelerle dolu

Artan konut fiyatları hız kesmeden devam ediyor ve piyasadaki en sorunlu mülkleri etkiliyor. Madrid'in Moratalaz semtinde dört yatak odalı bir daire. İstenen fiyat 210.000 avro. İlanda, "bu mükemmel fırsattan" yararlanmanız tavsiye ediliyor. Sadece cephenin bir fotoğrafı gösteriliyor ve aşağıda dairenin müsait olmadığı anlaşılıyor. "Görülemez, değer biçilemez veya ipotek edilemez. Nakit olarak satın alınması gerekiyor ve alıcı, boşaltma yükümlülüğünü üstleniyor."

Özellikle büyük şehirlerde, sadece oturulanlar değil, yüzlerce böyle mülk var. İpotekli daireler de açık artırmada, kiracılarla veya intifa hakkı sahipleriyle (çıplak mülkiyet) satılıyor. Bir zamanlar artık mülk olarak kabul edilen bu evler, artık uygun fiyatlı pazarın önemli bir bölümünü oluşturuyor. İndirimli olarak satın alınabildikleri doğru -bazıları diğerlerinden daha fazla-, ancak özellikle de yol açabilecekleri sorunların sayısı düşünüldüğünde, hiç de ucuz değiller.

Yeni piyasa koşulları göz önüne alındığında, Idealista Ocak ayında arama motoruna yeni filtreler ekledi: çıplak mülkiyet, kiralık, kiracılı, kaçak ikamet ve müsait (önceki kısıtlamaların hiçbiri olmadan). Geçtiğimiz Mart ayında, toplamın %2,6'sının hemen oturulamayan evlerden oluştuğu hesaplandı. Barselona'da 315, Madrid'de ise 335 ilan bulunuyor.

Fotocasa da bunları saydı. 2021'den itibaren ivme kazanmaya başladılar ve 2022'de fiyatlardaki artışla birlikte %21 civarındaydılar. Portal, bugün "200.000 €'nun altındaki fiyatlarla sunulan konutların %35'inde kısıtlamalar olduğunu ve geleneksel konutların 2021'den bu yana %38 daha pahalı hale geldiği bir ortamda, pazarın alt segmentine giriş noktalarından biri haline geldiklerini" belirtiyor. Madrid'de bu oran %37, Barselona'da ise %34 (burada fiyatlar daha düşük ve 50.000 € civarında daha fazla daire mevcut).

Ulusal Emlak Dernekleri Federasyonu (FAI), bu mülklerin yaygınlaştığını belirtti. Başkanı José María Alfaro, "Yıllar önce her 20 mülkten birini temsil ediyorlardı, şimdi ise her bölgede beş mülkten birini temsil edebiliyorlar. Listelenen mülklerin ilk üçte biri bu karmaşık varlıklardan oluşuyor," diyor. Uzman, 2023 konut yasasının, satıcıların ve sahiplerinin ilanlarında mülkün mülkiyet durumunu açıklamalarını zorunlu kıldığını belirtiyor.

Satın alanlar yatırımcılar, anında getiri veya uzun vadeli sermaye kazancı arayan küçük tasarruf sahipleri veya varlıkları çok agresif indirimlerle satın alan şirketlerdir. Hukuk firmaları, zaman, para ve her şeyden önce akıl sağlığınız için işlemin her parametresini analiz etmenizi tavsiye ediyor.

En karmaşık ve riskli işlem, işgal edilmiş bir dairenin satın alınmasıdır, ancak bu işlemde duruma bağlı olarak %40 ila %60 arasında en yüksek indirimler sağlanır. Vilches Abogados'ta avukat olan Montserrat Acebes, "Tahliye davası açmanız veya önceki ev sahibi tarafından başlatılan davayı devralmanız gerekir. Ciddi zararlarla karşılaşma ve oturanın iflas etme riski vardır. Mülkün fiyatını değerlendirirken bu ek maliyeti göz önünde bulundurmanız tavsiye edilir," diyor. Diğer bir seçenek ise pazarlık yapıp oturanlara bir miktar para vermektir. Fiyatlar da yükseldi. Aestimatio Abogados'un yönetici ortağı Luis Miguel Fernández, "15.000 ila 40.000 avrodan daha düşük bir fiyata taşınmazlar," diyor. Avukat, işin aslını biliyor. Müvekkillerinden biri, Madrid'deki Barrio del Pilar'da işgal edilmiş bir daireyi %40 indirimle satın aldı: 125.000 avro ödedi. "Daha sonra haciz davası açtım ve altı ay içinde, harabe halinde olmasına rağmen daireyi aldık." Legálitas'ta avukatlık yapan Mari Luz Rodríguez, "Bankalar genellikle bu mülkler için finansman sağlamaz." diye uyarıyor.

Çıplak mülkiyet

Çıplak mülkiyetin satışı için giderek artan sayıda ilan var; bu, mülkün mülkiyetinin edinildiği, ancak kullanım ve yararlanma hakkının edinilmediği anlamına geliyor. KLJ hukuk bürosu, "Nihai mülkiyet, intifa hakkı sahibinin ölümü gibi belirsiz bir şeye bağlı olacağından, uzun vadeli bir yatırımdır," diye açıklıyor. İntifa hakkı sahibi ne kadar yaşlıysa, ev o kadar ucuzdur. Emlak acentesi Eduardo Molet, Paseo de la Florida'da (Madrid) 239.500 avroya satılık bir dairenin çıplak mülkiyetine sahip. Mevcut sahipler 67 ila 70 yaşları arasında.

İpotekli ev satın almak oldukça yaygındır, ancak işlemin kârlı olup olmadığını değerlendirmek için ipotek tutarlarının ayrıntılı bir analizini yapmak önemlidir. Montserrat Acebes, satın almadan önce güncellenmiş bir tapu talep ederek bu ipoteklerin (ipotekler, hacizler vb.) tespit edilmesini tavsiye ediyor. Ayrıca, ev sahipleri derneğinden bir borç belgesi talep etmeli ve belediye meclisine (emlak vergisi veya çöp vergisi) veya kamu hizmetlerine ödenmemiş herhangi bir borcunuzun olmadığını doğrulamalısınız. Alıcı, cari yıl ve önceki üç yılın borcundan sorumludur.

Müzayedede veya haciz yoluyla mülk edinme (başarılı teklif verenin bir bedel karşılığında haklarını üçüncü bir tarafa devretmesi) diğer sorunlu kategorilerdir. Luis Miguel Fernández, "İndirimler %30 veya %40 olabilir, ancak teslim alınması beş veya altı yıl sürebilir," diyor. Legálitas temel noktaları sunuyor: "Müzayedeye çıkarılan bir ev için teklif vermeden önce, belgeleri ve ipotekleri dikkatlice incelemek önemlidir. Ayrıca, mülkiyetin %100'ünün mü yoksa sadece bir yüzdesinin, örneğin %30'unun mu açık artırmaya çıkarıldığını kontrol etmelisiniz," diye açıklıyor Mari Luz Rodríguez. Avukat ayrıca, teklif verirken dikkate alınması gereken evin işgal edilip edilmediğini ve tadilata ihtiyaç duyup duymadığını kontrol etmenizi tavsiye ediyor. Hukuki danışmanlık da öneren Vilches merkezli avukat, "Körü körüne ve onarım durumunu bilmeden satın alıyorsunuz," yorumunu yapıyor.

En az sorunlu işlem, kiralık bir mülkün satın alınmasıdır ve aslında, satıcı kiracının ödeme gücünü kanıtlayabilirse, büyük indirimler yapılmaz. Alfaro, "%5 veya %10'dan fazla değil," diyor. Hatta bazı durumlarda hiç indirim yok. Aestimatio'nun yönetici ortağına göre, "alıcı yılda en az %3 veya %4 oranında anında bir getiri talep ediyor." KLJ'de uyarılar şöyle açıklanıyor: "Kiracıların imzaladığı sözleşmeyi; özellikle de ilk reddetme ve geri alma hakkına sahiplerse, sözleşmenin süresini, kirayı, ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığını ve yeni ev sahibi önceki ev sahibinin yerini alacağı için kiracıların ödeme gücünü incelemek önemlidir." Kiracı ziyaretlere izin vermekle yükümlü değilse ve ev sahibiyle arası kötüyse, kapıları açmayı reddedebilir. Rodríguez, "Emlak için ekspertiz yaptırmak mümkün olmayacak ve bankalar finansman sağlama konusunda isteksiz" diye açıklıyor.

Bir diğer sorun da eski bir kira sözleşmesiyle ev satın almak. Burada işler karmaşıklaşıyor çünkü kiracı ömür boyu asgari bir kira ödüyor (aylık 200 veya 300 avro). Fernández, "Bazıları kiracının evden çıkması için 500.000 avroluk tazminat paketleri ödedi," diyor.